2022年了，学区房还值得买吗？

做教育已经有十几年了，周围很多朋友和咨询的家长经常会谈到孩子升学的话题，同样绕不开的就是学区房。从我自身在升学转学的角度出发，先说结论，

1、以资产投资角度来看，2020年之后不要再买小学学区房，2025年之后不要再买初中学区房，否则会面临需求持续快速下滑、无人接盘的窘境

2、从家庭规划角度来看，上海人口政策调整前的几年窗口期，是出生人口升学的红利期！

3、不买学区房还能上意向学校的方案，记得联系我们。

上海户籍人数从2016年开始，每年下降15%；常驻上海人口的无户籍出生数每年下降12.5%。而在2003年之后，全国出生人口呈上升模式，意味着出生的上海小孩，参加中考时每年人数增加8.6%，这就造就了上海小学、初中学区房牛市。

但2016之后出生小孩，中考时人数每年减少13%，且下滑趋势不可逆转。之前上海学区房牛市有多火热，未来学区房熊市就有多冷峻，建议不要接盘上海学区房。

从上图中不难看出，2012~2017年上海出生人口，达到了近20年的顶峰。 12~17年出生人口的中考竞争人数是目前的2倍以上，而全国大学招生名额投放上海的计划变化不会如此巨大，会使得中考、高考难度增加不止2倍。

按照出生前2年到出生后3年会有学区房需求匡算，2010~2020年是小学学区房需求旺盛的年代，这也与上海的房地产市场相吻合；初中学区房滞后5年，到2025年初中学区房仍有自用需求

上海升学难在中考，而非高考。

拉出2015年至今的上海高考数据，不难发现近几年报名人数稳定在5万人左右，这个数据为什么一直变化不大呢？这是因为每年上海高中招生人数就是这么多！

上海的高中入学名额基本是恒定的，而中考人数是在递增的，这就造成了很大的中考升学压力。可以说上海高中入学名额是小孩未来人生的入场券，是同龄人相互竞争的稀缺资源。

上海人口总数约有2500万，其实户籍常住人口约1500万人，外来常住人口约1000万人。

参加上海高考的前提条件是：高中学籍+上海户籍或父母居住证120分

参加上海中考的前提是：上海户籍或父母居住证积分120分

一般父母本科学历+上海工作交社保+年龄，一般可达到120居住证积分，并不是很难。故同龄人的竞争是和户籍出生人口+父母本科学历的非户籍人口之间的竞争，同龄人满足这个条件的基数越大，竞争越激烈！例如，近10年中，2010、2020年中考的人竞争就远大于2018、2019年高考的人。

2003~2004年出生、2018~2019年参加中考的上海孩子是历史上最幸运的一批人。他们高中录取率高达75%以上，叠加72.9%的本科录取率，这两出生的人55%都可以考上本科。究其原因，是因为1980~2003年上海户籍人口出生人数一直下滑，而无户籍人口出生人数占比还不大。导致2003~2004年有在上海参加中考资格的同龄人数量最低。

2004年出生是一个转折点，之后上海同龄人竞争压力持续增长，直到2012~2017年达到顶峰。

随着经济高速发展，上海常驻人口飞速增长。上海户籍人口出生高峰人数达到2003年的2.3倍，非户籍人口高峰出生人数达到2003年的4.4倍。

不具备中考资格的学生，一般会在小升初前，或者初中毕业前，自主寻求回老家高考、升三校等当时提前分流掉，不构成竞争，参与中考竞争的是上海户籍出生人口和父母居住证积分达到120分的同龄人。一般情况下大学学历的常驻人口大概率可达到居住证120分积分。根据上海市三次人口普查中常驻人口大学比例的变化，可推算出各年份出生人口中具备中考资格的人数， 

2012~2017年上海出生人口的升学压力达到历史顶峰，2012~2017年出生人口的中考竞争人数是目前的2倍以上，因全国大学招生名额投放上海的计划变化不会如此巨大，会使得中考、高考难度增加不止2倍。

按照出生前2年到出生后3年会有学区房需求计算，2010~2020年是小学学区房需求旺盛的年代，这也与上海的房地产市场相吻合；初中学区房滞后5年，到2025年初中学区房仍有自用需求，2020年之后出生人口升学竞争会持续降低。

上海人口出生数预计会保持下滑趋势，上海户籍人口连续10年增长率低于5‰；上海常驻人口2020年已经达到2487万人，2035年上海规划常驻人口控制在2500万人，非户籍人口也没有多大增长空间。而人口出生率连年下滑，2020年已经下滑到 5‰，

预计如果三胎执行不利、或户籍政策等重大调整，上海参加中、高考人数会按照每年13%的速度继续下滑，升学竞争持续降低。

联系我们

我们这一代的家长，尤其是已经享受过教育带来的生活改变的家长朋友们，自己本身就是高学历出身的，在上海能找个兼备居住舒心加学区的房子很难，动辄上千万，未来又不好出手。所以，有没有不买学区房还能上意向学校的方案，有的，可以联系我们。