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2022年了,学区房还值得买吗?

做教育已经有十几年了,周围很多朋友和咨询的家长经常会谈到孩子升学的话题,同样绕不开的就是学区房。从我自身在升学转学的角度出发,先说结论,

1、以资产投资角度来看,2020年之后不要再买小学学区房,2025年之后不要再买初中学区房,否则会面临需求持续快速下滑、无人接盘的窘境

2、从家庭规划角度来看,上海人口政策调整前的几年窗口期,是出生人口升学的红利期!

3、不买学区房还能上意向学校的方案,记得联系我们

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上海户籍人数从2016年开始,每年下降15%;常驻上海人口的无户籍出生数每年下降12.5%。而在2003年之后,全国出生人口呈上升模式,意味着出生的上海小孩,参加中考时每年人数增加8.6%,这就造就了上海小学、初中学区房牛市。

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但2016之后出生小孩,中考时人数每年减少13%,且下滑趋势不可逆转。之前上海学区房牛市有多火热,未来学区房熊市就有多冷峻,建议不要接盘上海学区房。

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从上图中不难看出,2012~2017年上海出生人口,达到了近20年的顶峰。 12~17年出生人口的中考竞争人数是目前的2倍以上,而全国大学招生名额投放上海的计划变化不会如此巨大,会使得中考、高考难度增加不止2倍。

按照出生前2年到出生后3年会有学区房需求匡算,2010~2020年是小学学区房需求旺盛的年代,这也与上海的房地产市场相吻合;初中学区房滞后5年,到2025年初中学区房仍有自用需求

上海升学难在中考,而非高考。

拉出2015年至今的上海高考数据,不难发现近几年报名人数稳定在5万人左右,这个数据为什么一直变化不大呢?这是因为每年上海高中招生人数就是这么多!

上海的高中入学名额基本是恒定的,而中考人数是在递增的,这就造成了很大的中考升学压力。可以说上海高中入学名额是小孩未来人生的入场券,是同龄人相互竞争的稀缺资源。

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上海人口总数约有2500万,其实户籍常住人口约1500万人,外来常住人口约1000万人。

参加上海高考的前提条件是:高中学籍+上海户籍或父母居住证120分

参加上海中考的前提是:上海户籍或父母居住证积分120分

一般父母本科学历+上海工作交社保+年龄,一般可达到120居住证积分,并不是很难。故同龄人的竞争是和户籍出生人口+父母本科学历的非户籍人口之间的竞争,同龄人满足这个条件的基数越大,竞争越激烈!例如,近10年中,2010、2020年中考的人竞争就远大于2018、2019年高考的人。

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2003~2004年出生、2018~2019年参加中考的上海孩子是历史上最幸运的一批人。他们高中录取率高达75%以上,叠加72.9%的本科录取率,这两出生的人55%都可以考上本科。究其原因,是因为1980~2003年上海户籍人口出生人数一直下滑,而无户籍人口出生人数占比还不大。导致2003~2004年有在上海参加中考资格的同龄人数量最低。

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2004年出生是一个转折点,之后上海同龄人竞争压力持续增长,直到2012~2017年达到顶峰。

随着经济高速发展,上海常驻人口飞速增长。上海户籍人口出生高峰人数达到2003年的2.3倍,非户籍人口高峰出生人数达到2003年的4.4倍。

不具备中考资格的学生,一般会在小升初前,或者初中毕业前,自主寻求回老家高考、升三校等当时提前分流掉,不构成竞争,参与中考竞争的是上海户籍出生人口和父母居住证积分达到120分的同龄人。一般情况下大学学历的常驻人口大概率可达到居住证120分积分。根据上海市三次人口普查中常驻人口大学比例的变化,可推算出各年份出生人口中具备中考资格的人数, 

2012~2017年上海出生人口的升学压力达到历史顶峰,2012~2017年出生人口的中考竞争人数是目前的2倍以上,因全国大学招生名额投放上海的计划变化不会如此巨大,会使得中考、高考难度增加不止2倍。

按照出生前2年到出生后3年会有学区房需求计算,2010~2020年是小学学区房需求旺盛的年代,这也与上海的房地产市场相吻合;初中学区房滞后5年,到2025年初中学区房仍有自用需求,2020年之后出生人口升学竞争会持续降低。

上海人口出生数预计会保持下滑趋势,上海户籍人口连续10年增长率低于5‰;上海常驻人口2020年已经达到2487万人,2035年上海规划常驻人口控制在2500万人,非户籍人口也没有多大增长空间。而人口出生率连年下滑,2020年已经下滑到 5‰,

预计如果三胎执行不利、或户籍政策等重大调整,上海参加中、高考人数会按照每年13%的速度继续下滑,升学竞争持续降低。

联系我们

我们这一代的家长,尤其是已经享受过教育带来的生活改变的家长朋友们,自己本身就是高学历出身的,在上海能找个兼备居住舒心加学区的房子很难,动辄上千万,未来又不好出手。所以,有没有不买学区房还能上意向学校的方案,有的,可以联系我们

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