公民同招之后买初中学区房价格高风险很大
2023.10.25 688 0
搬运一些工作时的“作业”
初中学区房看运气，有钱且能扛风险的可以买。
初中学区房
2020年3月20日上海小升初同时实行了“公民同招”和“民办摇号”两条新政策，使得公办初中开始大受关注。
这两条新政，从根基上改变了家长对孩子升学路线的规划。
过去民办先招生，且以考试/面试等形式筛选生源，未考上民办的再去公办按对口上学。
因此家长在小学阶段以考上优质民办初中为目标，通过培训机构“小五班”等课外方式辅助；而小学的优劣排名也大多以考上优质民办初中人数来衡量，公办初中作为“备胎”，存在感非常低。
新政策一出，民办初中的不确定性骤然猛增。
一方面“民办摇号”的不确定性高：
①2020年上海85所民办初中进行了摇号，占民办初中总数的77%
2021年上海90所民办初中进行了摇号，占民办初中总数的87%
2022年上海98所民办初中进行了摇号，占民办初中总数的95%
②热门民办初中录取率低，网传录取比例为1:7-1:8左右（整体摇号中签率并没有公示）
另一方面，摇号民办失败后，不保证能回到原对口的优质公办初中，参考今年小升初的情况：
1、闵行七宝二中公示2020年初中录取情况，年限卡在未报名民办人户一致3年9个月
2、原可进风华初的学生民办摇号失败后，统筹去静安其他学校；
3、杨浦控江初级、闵行上实西、虹口实验初中部，摇号失败回了原对口。
这里的原因主要是受“公民同招”政策的影响，报名民办未摇中的学生，在排序上排在同类未报名民办校的学生后面。
大部分家长对孩子的教育追求稳定性和确定性，“不敢拿孩子的命运搏几率”，初中学区房应运而生。
影响
对于孩子还没有上小学的家长来说，需要小学初中一起考虑，也就是所谓的“双学区”；
对于购房预算有限或需要满足自住需求的家庭，可能就要退而求其次，选择“重小普初”或者“普小重初”了。
很多家长会问，可不可以先买小学学区房，上了小学再置换买初中学区房呢？
这种情况和现在小学已经在读的家庭一样，有一定的风险，请仔细阅读下面的内容。
初中学区房
首先需要明确：什么是“初中学区房”？
顾名思义，对口优质公办初中的房子。
但是，实际上，并不是所有区都有“初中学区房”。
上海小升初有两大类升学方式：户籍对口、学籍对口
户籍对口是按户籍地段/居住地段对口的初中就读，和公办小学的升学方式类似。
学籍对口是按小学学籍对口的初中就读，这类升学方式就不存在“初中学区房”的概念了：
没有对口小学的学籍仅有房产或户口，是属于统筹安排（就近哪个初中没招满就把你安排在哪）。
上海各个区小升初的升学方式是怎样的呢？
不难发现，浦西市区都采用了学籍对口的升学方式，想在“徐静黄杨虹普长”7个区上对口初中，要先在本区就读对应的小学。
“闵浦松青宝嘉奉崇金”9个区才有真正意义上的“初中学区房”。
徐汇区比较特殊，2020年小升初出了“五年一名额”和验证户口的新要求，这意味着，徐汇区也可按户籍对口就读初中。
但从实际录取来看，在排序上，仅有户籍对口的情况排在学籍户籍双对口的后面，所以还是有一定风险。
风险在哪里？
9个户籍对口区买了房就能上对口初中了吗？
不一定。
户籍对口区小升初的升学逻辑其实和幼升小阶段是完全一致的，如果报名人数超过计划招生数就排队录取。
以闵行七宝二中举例：对口范围共710名新生，2020年只招收320名，因此进行分类排序。
1、人户一致报名民办摇号失败的学生，排在刚满人户一致未报名民办的学生后面
2、2020年录取的最后一个是刚上二年级时买房入户的学生
我们可以得到这样几个信息：
1、对于热门公办初中来说，民办摇号失败的学生同样不保障能就读到原对口的初中。
民办摇号失败，同类排序靠后，具体参考如下：
①人户一致，未报名民办
②人户一致，报名民办未被录取
③人户分离，未报名民办
④人户分离，报名民办未被录取
……
2、排队时具体入户的时间精确到日期：早入户一天，排序就靠前一点。
3、2020年作为民办摇号元年，七宝二中的入户年限已经卡在了将近4年：对于小学已经在读或者考虑先买小学学区房就读后再置换初中学区房的学生，都有很大的不确定性。
民办摇号第一年，就出现了摇号失败没回到原对口初中而被统筹的情况，导致对口优质初中的家长不敢去摇民办；
越来越多家长不摇民办而选择直升对口初中，导致从小学开始一路就读对口初中的学生变多，这部分学生入户要从小学入学前算起，也就是至少满了5年；
如果原对口地段小学生全部直升，初中就基本没有多余招生名额（初中招生人数基本与同地块小学招生人数相近）；
后买初中学区房入户的学生在排序上不具备优势，因此有风险。
当然，这并不代表后买初中学区房一定上不了对口，毕竟今年还有摇号失败回对口的案例。
对于考虑购置初中学区房的家长来说，需要提前做好风险预估，能接受统筹且家庭经济压力不大，再进行置业。
毕竟2020年也只是民办摇号的第一年，公办初中不能像小学这样有年限建议作为参考，更要看未来各公办初中实际报名人数和招生人数之间的差距。
写在最后
“公民同招”和“民办摇号”从长远来看对公办初中是十足的利好影响，但就目前上海公民办初中严重失衡的情况来说，这样的差距不会在1-3年内马上被大幅缩小。
起码要等今年“摇号就读”的学生毕业成绩出来，才能有初步验证。
而义务教育阶段成绩又不予公示，所以小学和初中的均分、升学率等并没有官方信息来源，因此想验证民办摇号后的公民办学校差距本身也存在很大的难点。
可以明确的是，目前公办里突出的学校，未来一定也是整体向好；
目前民办里拔尖的学校，短期内也不会马上变差。
对于目前对口比较一般的公办初中或非上海户口的家庭来说，报名一个拔尖的民办初中进行摇号，也是一个不错的选择；
对于已经对口比较优质的公办初中的家庭来说，要不要报名民办是需要慎重考虑的；
对于考虑单独购置初中学区房的家庭来说，能接受统筹的风险且有经济实力，再下手；
对于孩子还没有上小学的家庭来说，提前规划好升学路线更重要。
“双学区”、“重小普初”、“普小重初”三种学校组合，不同预算、不同置业目的，综合考虑后选择更适合自己家庭的方案至关重要。
在上海想上好学校，一梯队/二梯队的好学校，可以联系冯老师。
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