公民同招之后学区房到底还要不要买

写这篇文章的目的就一个，希望读完之后你不要那么焦虑了。这篇文章我准备了很久，内容非常丰富详实，今年开始关于学区房很多声音都充斥在耳边，大致有两种观点：

一种观点：

学区房绝对不能买了，国家遏制学区房的决心非常强，买完就高位站岗，别跟政策对赌，赌输了你会很惨，别去怀疑国家遏制学区房的决心，从某种角度上，这也许已经成为一种社会共识了。

第二种观点：

学区房经过前期的政策出台，到现在已经消化了一段时间之后，并且反应在房价上了，很多高位的学区房现在已经降价回调了一定比例，那么现在出手购买就是好时机，你看12月份的时候，上海浦东某著名优质学区房，一个月卖了十多套，一套房子的价格差不多反弹了100w左右，再不买会耽误好时机。

2020年之前：

“学区房”=稳赚不赔=优质教育资源=好的圈层=金融理财产品=买！

“学区房”=优质教师+优质学校+重视教育的家长

2020年之后：

2021年之后：家长难题，“学区房”到底还要不要买？

我先不说结论，我希望大家都有一个理智思考的能力，我们想要梳理清楚一件事情从而得出正确的结论，就要对事情的发展来龙去脉搞透彻，我来分析和推演一下这个过程：

1、学区房的由来：

学区房的概念是指在幼儿园升小学、小学升初中，在学校所规划的吸收学生入学的学区内的房产，就叫“学区房”。

学区房这个概念脱胎于“就近入学”的政策，1986年我们颁布实施了《中华人民共和国义务教育法》，第一次从法律的意义上对就近入学的政策进行了规定，标志着就近入学已经纳入了法制的轨道，那时大多数的老板姓还习惯于单位的福利分房，单位的房子分在哪里孩子就在附近的学校上学。

80年代的时候没有流行“别让孩子输在起跑线上”这种中国式的焦虑。买房本身就是稀罕事，学区房的概念当时几乎是闻所未闻；直到1998年，国家颁布停止福利分房，住房分配一律改为商品化的政策，从此中国住房分配走上了商品化的道路。房地产也也迅速崛起了，随着改革开放的进一步深化，人们的生活水平的提高，越来越多的家庭开始重视教育，学区房的概念才开始流行起来。

2.学区房发展和演变

当年提出就近入学的政策是出于公平教育，然而这个政策忽略了一个大前提，就是在教育资源不均衡的情况下，由于不同地区学校的教学质量和教学资源参差不齐，家长为了让子女更好的受教育，就想方设想送子女去好学校学习。

就近入学的政策是凭户口或居住地入学的政策，家长对优秀学校所在地的房子那是趋之若鹜，学区房就应运而生了。

事实上一度在教育资源分布不均衡的现实情况下，一个学生如果想要去好学校，几乎只有两条路，一是你出生好，正好生在了拥有好学区的家庭；二是父母的经济实力足，为孩子购买了学区房。学区房一度是楼市中最坚挺的房产，不管在哪个城市都非常紧俏，价格比其他区域的房子更贵。很多家长为了孩子不输在起跑线上，都拼尽全力。

比如2016年，北京西城区某胡同，一处11.4平米的老破小的房子，以530w成交，每平米价格46w，高价的主要原因是因为这套房子是北京最著名小学的学区房； 有数据统计，像北京、上海、广州等地溢价，超过了30%；深圳多地学区房溢价超过了50%。综合全国数据来看，学区房和非学区房的溢价达到了27%。

3.2019年开始，学区房遏制政策已出台，但效果不佳

现在看就近入学的政策已经偏离了最初的目的，已经不合时宜了。国家从2019年的1月1日起，北京海淀区就实施了多校划片，一个是保证区内总学位的数量，确保每个孩子都享有就近入学的权利，也就是区内每个适龄的孩子，都能够入学，确保每个孩子入学片区内的优质资源和机会均等，确保每个孩子能公平的就近入学，机会公平。执行了几年下来之后，多校划片的这个效果并不理想，原本可以降低学区房热度的，可是这个政策反而因为好学校稀缺，家长焦虑等因素是的学区房就更加火热了。

北京西城区放了大招，多效划片在西城区落地了，北京西城区最顶级的学区是德胜月坛的学区，2020年7月31日，买入这两个学区的人在这里不能就读，花了高价购买了顶级学区房， 不能读学区内任何一座有名气的学校，只能去旁边学区的学校。消息公布的当晚，西城德胜片区的房源就紧急降价，有业主连夜降价80w，报价从1000w跌倒了920w。总面积60平。1980年每平米15w，很多没办完手续的家长开始排队退房。

对学区房的打击不仅在北京，在上海也除了新招，名额分配综合素质录取，要求重点高中每年拿出来一半的招生名额面上全市、分配到学校，让普通中学的学生也能上重点高中，这样原本的重点学校的学生凭考试进重点学校的概率就被稀释了。

杭州更厉害，把六城区分配学生的比例，从50%提高到60%，按照生源的基数来，并不是成绩更好的学校拥有更多的分配名额，而是生源数量多、学校规模大的中学会分配到更名额。中考的题目小学生都会做，名校学生的优势发挥不出来的，买了民办学校学区房的孩子，上重点高中的概率跟普通公办初中的概率差不多，此外，像广州、福州等地，开始多效划片了，这些风向标的城市都开始改革了。

教育部2015年就实施了多校划片24个重点大城市，北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。

4.站在2022年如何正确看待学区房

2021年4月份，政治局会议提出来防止以学区为名义炒作房价，这是首次出现这样的内容。也是即1998年住房商品化改革以来高层会议决策首都对准了学区房，很多人都在问，国家打击学区房的真实目的究竟是什么？

除了震惊全国的西城区多校划片、北京率先提出暑假期间北京市各区教委面向小学一年级到五年级的学生实施暑期托管的服务，之前都属于校外的托管、辅导机构的服务范围，现在统一让学校来做。由托管延伸出去的各项辅导项目，比如高数、琴棋书画、舞蹈等也都彻底凉了，政府打击学区房、校外培训机构等，这些动作看似毫无章节，其实都有内在的逻辑，纷纷指向了一个目标就是“教育公平”，而不仅仅是抑制炒房，如果这一重大的民生问题都得不到解决，那何谈二胎和三胎呢？

其实有釜底抽薪的政策没有出来，及时多校划片，分到好学校的概率还是很大的，特别是在优质学区，这次全球货币大放水，学区房成了升值最快的投资产品，这也是家长对学区房执迷不悟的原因，现在国家在打击学区房难道知识抑制高房价吗？其实这是一盘大棋。

复杂的学区房从国家层面上来看，只有公立资源的均衡化和教育的市场化，学区房的溢价才会在未来逐渐降低，这需要什么？要持续稳定扩大教育的投入，大力推进优质资源建设的补给，同时引入竞争，允许公办和民办的学校同台竞争，增加家长的选择空间，如果不增加教育的供给而家长的教育需求不变，那学区房的金额怎么能下来呢？

宏观经济学的研究表明，短期内解决不了供给的问题，比如增加一所好学校，这需要一个漫长的时间，只能先控制家长的需求，从需求上做文章，即便如此，一定时间内还是住在好学校附近的孩子能够有好的学校去上，如果高考制度不改变，这个问题将要持续下去，这是国家该考虑的问题。

可以确定是是：不论是在哪个城市，那些炒作学区概念的高价学区房，最终都会回到自己合理的价格轨道上。而且学区房价格崩塌的速度可能会超过你的想象，别跟政策赌，你输不起。

5.与其考虑学区房，最重要的是树立正确的教育观：

我们从家长的自身来看，不少学生家长买学区房，有甩锅的心里，想着孩子送去好学校，教育就交给学校和老师了，其实孩子的习惯养成是在家庭和家长本身，比如晚饭后一家人是聚在一起看书、聊天，还是家长各自玩手机、打游戏，让孩子自己去学作业，那么结果完全不同。上小学的孩子大部分都在模仿，找到一个优秀的榜样，要不找到学区房有效的多，

写在文末：

我几乎找遍了市面上所有关于学区房的各类解读，我听到有这样一种声音，有人说这种政策调整让学区房的价值反而加大了，因为初中升高中，只有50%能升，选拔考试是要靠分数；高中生大学，只有50%的人可以升大学，那么清华北大是考试上还是摇号上？如果高考不是摇号上，教育的残酷性一直存在！课外辅导的全军覆灭，摆在家长面前有三条路。

①有时间和能力辅导孩子，凤毛麟角

②经济条件非常好的，直接请高端私教

③大部分家长教育的主导权回归到学校去

这就对于学校要求非常高，不仅要上课的时候教育好，还能妥善安排教育辅导，等于随着学科的课外辅导全部消失，学生们的教育都依赖于各个学校自己打造新的教育体系。毫无疑问是名校、是师资是优质的学校的本身更有经验和优势，以前还能指望靠额外辅导抢救一下孩子，现在只能依赖学校了。

学区房现在是因为受到政策影响，学区与学校的匹配程度对降低，你高价买的房子不能上这所学校了，但是学校本身的价值没有削弱，反而在大幅度增加。

以上内容说的也是客观事实，但绝对不是你焦虑借口，买房子不管新房二手房，好房子恰好你需要就放心大胆的买。教育就做好子女的榜样，别全部交给学校，言传身教去引导和教学，毕竟一个孩子能否成才远不止在于一个学区房。

所有的成长到最后变成了如何拒绝诱惑，所有的学习都变成如何排除噪音，所有的投资和研判到最后都变成了坚守常识。